Nachhaltigkeit und Immobilieninvestitionen : Die finanzielle Relevanz von Nachhaltigkeit für Portfoliostrategien

Abstract

Der vorliegende Bericht dokumentiert die Arbeiten im Rahmen eines Forschungsprojektes, an welchem sich Immobilien Basel-Stadt, Stadt Zürich, Liegenschaftenverwaltung, SUVA, Swisscanto Asset Management AG, Swiss Life Property Management AG, UBS Fund Management (Switzerland) AG mit Immobiliendaten und Beiträgen an den Kosten beteiligten. Die Arbeit untersucht die finanzielle Relevanz von Nachhaltigkeitsmerkmalen anhand von Renditen, Mieterträgen und Risiken der Wertentwicklung. Grundlage für die statistischen Auswertungen ist eine Datenbank über rund 300 Liegenschaften mit gut 10‘000 Mieteinheiten und einem geschätzten Immobilienwert von gut 2.7 Mrd. CHF. Diese Datenbank beinhaltet einen der umfassendsten Datensätze bezüglich Nachhaltigkeit und Immobilien. Untersucht wurde mit bivariaten Analysen und einem multivariaten Renditemodell, ob sich ein statistischer Zusammenhang zwischen Renditen und Nachhaltigkeitsmerkmalen nachweisen lässt. Zudem wurde mit einem hedonischen Mietmodell auch der Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf Mieterträge (Bestandsmieten) analysiert. Die Schätzung der Einflüsse von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf das Risiko der Wertentwicklung erfolgte auf der Basis des ESI-DCF-Modells. Im Ergebnis zeigen die bivariaten Analysen – wie gemäss des klassischen Rendite-Risiko-Zusammenhangs aus der Portfoliotheorie zu erwarten – ein negatives Verhältnis zwischen Rendite und Nachhaltigkeitsrisiken: Objekte mit hohem Nachhaltigkeitsrisiko (tiefem ESI-Rating) erzielen tendenziell höhere Renditen und umgekehrt. Es stellt sich die Frage, ob es für Objekte mit hohem Nachhaltigkeitsrisiko eine Risikoprämie in Form eines Renditeaufschlags gibt. Das hedonische Mietmodell zeigt, dass geringe Distanzen zu Zentrum und Naherholung sowie gesundheit- und komfortbezogene Merkmale mit höheren Mieterträgen einhergehen. Überraschend ist das Ergebnis, wonach Immobilien mit tiefem Energiebedarf und Verwendung von erneuerbarer Energien mit tieferen Mieten einhergehen. Dies wirft Fragen auf, die weiter zu erforschen sind. Die Risikosimulationen mittels ESI-DCF zeigen schliesslich, dass Heizwärmebedarf, die Qualität des Anschlusses an den öffentlichen Verkehr, Tageslichtanteile und Geschosshöhe die grösste Relevanz für die Wertentwicklung von Immobilien haben. Investitionen in Immobilien mit positiver Ausprägung dieser Merkmale weisen demnach ein tieferes Risiko auf, was sich in einer relativ besseren Wertentwicklung auswirken dürfte.