Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien : Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz

Abstract

Der Wert von Immobilien wird durch zahlreiche Faktoren bestimmt. Wesentliche Einflussgrössen sind Standortmerkmale (Lage), Grundstückseigenschaften, Gebäudemerkmale (u. a. Bauweise, Ausstattung, funktionale und technische Qualität) sowie das Marktumfeld. Weiterhin wird der Wert von Immobilien durch die Präferenzen und Wertvorstellungen beteiligter Akteure beeinflusst. Verschiedene dieser Faktoren sind dynamisch, d. h. verändern sich im Verlaufe der Zeit. Investoren und Sachverständige werden sich zunehmend bewusst, dass es in diesem dynamischen Umfeld neben den bisherigen «traditionellen» Einflussgrössen weitere Faktoren gibt, welche den Wert von Immobilien ebenfalls beeinflussen. Zurückzuführen ist das Auftreten zusätzlicher Einflussgrössen bzw. die Veränderung ihrer Relevanz auf gesellschaftliche Veränderungen (Änderung der Nutzerbedürfnisse, demografischer Wandel, Migration, Wertewandel), Veränderungen von wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen (steigende Energiepreise, wirtschaftliche Entwicklung usw.) und der Umwelt (Klimawandel usw.). Als Reaktion auf ein sich veränderndes Umfeld wächst derzeit die Nachfrage nach funktionalen, langlebigen, energiesparenden, ressourcenschonenden, gesundheitsgerechten und gestalterisch hochwertigen Immobilien, die häufig auch als «green buildings» bzw. «nachhaltige Gebäude » bezeichnet werden. Nachhaltigkeit in diesem Zusammenhang impliziert die gleichzeitige und gleichberechtigte Betrachtung und Beurteilung ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte. Diese Interpretation unterscheidet sich von der in der Immobilienwirtschaft bisher üblichen Verwendung des Begriffs Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit nachhaltigen – im Sinne von dauerhaften bzw. sicheren – Einnahmen. Aus einer wachsenden Nachfrage nach Immobilien, die geeignet sind, auf oben beschriebene Trends angemessen zu reagieren, ergibt sich Handlungsbedarf auch für die Wertermittlung. Diese ist gefordert, den empirisch belegbaren Wandel der Nachfrage nach ausgewählten Immobilienmerkmalen zu berücksichtigen. Dass einzelne nachhal- tigkeitsrelevante Merkmale einen Einfluss auf den Wert haben, ist mittlerweile unbestritten. Es stellt sich jedoch die Frage, wie diese Merkmale zu identifizieren und zu beschreiben sind, wie sie in die Wertermittlung integriert werden können und wie stark sie gewichtet werden sollen. Hier besteht ein dringender Bedarf an Grundlagen und Hilfsmitteln. Wichtig ist zudem, die Transparenz bei der Dokumentation von Nachhaltigkeitsaspekten im Gutachten zu verbessern. Zunehmend wird erkannt, dass die Langzeitperspektive von Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft über eine zeitpunktbezogene Wertaussage hinaus Aussagen zur Wertstabilität und Wertentwicklung von Immobilien bzw. zum finanziellen Risiko erfordert. Zur traditionellen Wertermittlung kommt damit die Einschätzung der künftigen Wertentwicklung und somit die Frage der Risikoanalyse hinzu. Hieraus ergeben sich neue Aufgaben und Dienstleistungen.